【永久保存版】初期費用を10万以上安くできる部屋探し！賃貸契約の交渉術、方法を解説

引越しって何かとお金がかかりませんか？
家具家電の新規購入、買い替え、引越し業者、そして必ずかかる引越しの初期費用。

引っ越しも頻繁に行うものではないからこそ、用語や契約書の内容も覚えられないし、よくわからない。
ですが、１回の引っ越しで平均100万くらいは軽くかかりますよね。

そもそも、不動産業界の在り方そのものがかなり不透明であり、知らないで契約するとほぼ損するのが「賃貸契約」。その上、こちらに知識がないと提示された金額が適正なのか、気付くこともできません。

この記事ではそんな費用を少しでも下げたい、賃貸契約で損したくない、という方向けに「引っ越しする上でこれは知っておきたい」という用語や賃貸契約の考え方、交渉術について記載しています。

私自身、実際この方法で10万以上は初期費用の節約に成功しているので、これから引っ越しする方、検討している方は参考にしてみてください。

賃貸契約を行う、また、費用を支払う際、「誰に」「どういった費用」を支払っているか把握する必要があります。そのためには、賃貸契約をする際に出てくる登場人物や関係を把握すると理解が早まります。

まずは以下の4人を押さえておきましょう。

大家（貸主）

物件の所有者。家賃は大家が設定します。

保証会社

「大家の」家賃を保証をする会社。入居者が家賃滞納した際などの催促、家賃を保証をします。大家、または管理会社が指定する保証会社（プラン）に「借主が」加入。加入には年齢、収入、他会社の借り入れ状況などの入居（加入）審査が必要です。
昔は、保証会社を利用するのではなく、保証人（親族や第三者）を立てることも出来ましたが、今は保証会社で契約するのが一般的になっています。

管理会社

建物や入居者を管理する会社。建物の清掃等も行っていますが、別の清掃会社などに委託している場合もあります。
また、建物、入居者管理は大家がしている場合（自主管理）もあれば、不動産仲介会社が管理を行っている場合などもあります。

不動産仲介会社

物件を紹介してくれたり、賃貸契約の仲介をしてくれます。契約者（物件の借主）は基本的に不動産仲介会社を通してやり取り、賃貸契約を行います。

賃貸契約における相関図

基本的にはこのようなやり取りになり、自主管理物件を除き、借主が直接大家さんと交渉、契約することはほぼなく、賃貸契約を結んだ後も基本的なやり取りは管理会社を挟んで行うことになります。

誰に何のお金を支払うのか

初期費用の概算を貰っても、費用項目名の意味であったり、誰に何のお金を支払うかよくわかりません。
ですので、下記の通り一覧表を作成しました。これらを認識したうえで、初期費用の交渉を行っていきましょう。

実は、どの不動産仲介会社を選んでも、紹介してもらえる物件は全て同じです。これは、どの不動産仲介業者も不動産業者専用のデーターベースから物件情報を仕入れているため、結局紹介してもらえる物件は同じになるのです。つまり、A社で紹介してもらった物件はB社でも紹介してもらうことが可能です。

そのため、基本的には「不動産仲介手数料無料」と謳っている不動産仲介会社を選ぶと、仲介手数料の交渉をする負担と手間がなくなります。

稀に、その不動産仲介会社でしか取り扱っていない物件（専任物件）というものがあります。例えば、A社専任物件はB社、C社で取り扱っていないため、A社でのみ賃貸契約を結ぶことが出来ます。専任物件は掘り出し物が多く、場合によってかなり好条件（家賃、立地、間取り等）なこともありますが、1社取り扱い物件のため、費用交渉がしにくい傾向にあります。

必ず「相見積（あいみつ）」を取る

「あいみつ」とは「相見積もり」のことで、複数社から見積もりを提示してもらい、その中から選ぶことを指します。これはメールや、最近ではLINEなどで簡単に見積もりを貰うことが可能。最低でも3～5社ほど見積もりを出してもらうと交渉材料が増えます。

例えば3社の相見積を取り、下記のような回答を貰ったと仮定します。

赤字の部分は相見積を取った結果、各社回答が異なった項目です。この場合、項目の金額請求は大家ではなく、管理会社、又は仲介会社が金額を決めている可能性が非常に高いです。

そのため、積極的に交渉可能なのが赤字の部分。反対に、相見積を取って各社提示金額が変わらない箇所は大家の指定（入居条件）である可能性が高く、交渉難易度は上がります。

気になる物件があった場合は積極的に複数社に問い合わせ、概算見積を提示してもらい、一番安い会社で内見、賃貸契約、交渉をしましょう。

でも、交渉や値切るのってちょっとためらうし、こんなに相見積取って迷惑じゃないかな…？

大丈夫です。
もともと不要、不当な費用を請求されており、相手も値段交渉前提に価格を釣り上げているため、問題ありません。また、賃貸契約に限らず、ビジネスの世界では相見積は常識行為であるため、気負う必要はなし。堂々と初期費用交渉していきましょう。

一番交渉しやすいのは義務化されていないオプション、理由が不明確、法律から逸脱している請求を指摘することです。
請求されている額は個人で手配した場合と比較すると3～10倍の金額で請求されていることもあります。しっかり知識武装して積極的に交渉していきましょう。

書類作成費用

だいたい1～2万くらい請求されますが、本来は「仲介手数料」に含むべき項目であり、もっと言ってしまえば仲介業務として必要な営みなので、借主が負担する理由や必要性がありません。

24時間サポート

入居後に何かトラブルがあった際（例えば水漏れ、備え付けの家電故障など）、24時間受付でサポートしてくれるサービス。文字通り「サポート」のため、「保障」「保証」はサービス対象外です。これらのトラブルは直接管理会社への問い合わせ、もしくは加入した火災保険でサポート（+保証）されるため不要です。

「加入している火災保険内でサポートされている内容（つまり、重複サービスになってしまう）ため、24時間サポートは不要です」

これだけでOKです。

火災保険

保証内容が手薄く、原価の数倍で請求されていることが多いのが火災保険です。そもそも保険というのは人によって備えたいリスクやリスク許容範囲が異なるため、誰かに指定されて加入するものではなく、自分自身で選び、加入するものです。

「火災保険は自分や家族が備えたいリスクが保証される保険を選びたい」もしくは、すでに加入している保険があれば「今加入している火災保険を継続したい」と伝えましょう。

鍵交換

鍵交換の相場は1万。必要のない場合は伝えることもできますが、自身で探して手配してもそこまで金額の差は出ないため、力を入れて交渉する項目ではありません。ただし、契約書の特約事項を確認し、退去時にも鍵交換代を請求されているようでしたら、すでに前入居者から鍵代を回収しているはずなので、確認をしてみましょう。

ハウスクリーニング

一時期問題視されていましたが、ほとんど実施されていないに等しい項目のため、自身で行ったり、どうしても気になるようであれば個人で業者手配してもOK。通常、前入居者が退去した後、原状回復（清掃含む）、またはリノベーションを行っているため、再度ハウスクリーニングをする必要はありません。
どうしても必要と言われた場合はどういったクリーニングをするのか確認してみましょう。

仲介手数料

仲介手数料を家賃1ヶ月分請求されていたら必ず交渉をしましょう。

国土交通省の宅地建物取引業では報酬（＝手数料）は家賃1ヶ月分の0.55倍以内と決まっています。

つまり、仲介手数料が家賃の1か月分請求されている場合、それは過剰な請求となっています。
しかし、不動産仲介会社が１ヶ月分請求したからと言って法律違反ではありません。

参考：国土交通省_宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額_第四貸借の媒介に関する報酬の額

つまり、0.55倍以内と定めているものの、家賃1ヶ月分が請求されている契約書にサインをしてしまうと承諾とみなされてしまいます。

仲介手数料が家賃1ヶ月分請求されたら、それは指摘、交渉をしましょう。

交渉をした際に、以下のように1ヶ月分と交渉の余地がない仲介会社もあります。（交渉に至るまで、担当者との関係値にもよるかとは思いますが）

■以下、仲介手数料交渉のメール＆回答例

この場合は諦めて他社で同じ物件を紹介してもらいましょう。前述した通り、どの会社も参照している物件情報は同じなので、他社で依頼しても仲介して頂くことは可能です。

保証会社への加入

保証会社への加入はほぼ必須ですが、確認するべき点は、

①初回保証料：加入費用（初回費用）が家賃に対して〇％か
②月額、年額保証料：加入費用以外にランニング費用はあるか
③更新保証料：更新費用はあるか（賃貸契約更新のタイミングで保険の更新）

この辺りでしょう。①～③の相場を表にしました。

この相場から大きく上振れしている場合は、借主（私達）が「どこの保証会社」の「何のプラン」に加入するのか、パンフレットを請求してみましょう。

例として保証会社で有名な全保連のHPを見てみてください。こちらは加入プランや費用がしっかり明記、開示されています。

引用：全保連：1-1 保証委託申込書＋個人及び法人情報同意書※2024年2月時点

参考に以下は私が過去やり取りしたことのある案件です。この時家賃12万の部屋の相談でしたが、初回保証100％、毎年、毎月保証が発生、保証委託契約書に加入する保証プランの内容明記なし（個人情報の取り扱い同意書のみ）

加入プランの詳細が書かれたパンフレットが欲しいと連絡したところ、

「無い」と回答が…。

こういったケースもあるため、自分が「どこの会社の」「何のプランで」「いくら支払うのか」明確にしておきましょう。

みなさん、不動産仲介に行き、部屋の希望条件を伝えた後、担当者が席を離れ、コピー機で印刷をし、こういった資料を出してもらうことはありませんか？

※参考：不動産学REIBSより

この資料、「マイソク」といわれ、実は仲介手数料や広告費用の支払い配分等が記載されています。それが下の図の右下赤括弧です。

こういった重要な情報は我々客には見せないものですが、「どうせ見せてもわからないだろう」ということで、そのまま出す不動産仲介業者がほとんどです。もしくは下の箇所だけわざと紙を折って客には見せないようにする仲介業者もいます。

こういったことを言われた経験はないでしょうか。
「こちらの資料はお渡しできませんが、後ほどお客様用を印刷して差し上げますね」、と。

ではこのマイソク、見方をご説明します。

マイソクには「貸主」「借主」、「元付」「客付」、「AD]などが記載されています。
※この記事の前段で紹介した登場人物を知るを復習すると、より理解が深まると思います。

貸主

物件所有者、その家のオーナーのこと。

借主

お金を支払って物件を借りる人（入居者）のこと。

元付

家の貸主（オーナー）から物件を託されている不動産管理会社のこと。

客付

自社で管理物件を持たず、物件を探している人の条件に合う物件を紹介する不動産仲介会社のこと。

AD

空室を早く埋めたいと考える貸主が、元付会社に支払うインセンティブ（広告宣伝費）のこと。契約が成立した場合、この費用が元付会社に支払われるため、従業員も積極的に紹介をします。マイソクにこの表記がされている場合、「AD（家賃）〇ヶ月分」といったように記載されています。

マイソクの読み方

マイソクは以下のようになっている場合が非常に多いです。

上段＝貸主：0%、借主：100%
下段＝元付：0%、客付：100%

上段が仲介手数料を負担する割合、下段は仲介手数料の受け取り配分を指します。この表記の場合、「仲介手数料は入居者が100％支払い、その手数料の受け取り配分は不動産仲介会社がすべて受け取る」と読むことができます。

借り主100％と記載されていたとしても、記事前段の仲介手数料で記載した通り、家賃1ヶ月分の0.55倍以内と決まっているので安心しましょう。

【補足事項】
国土交通省のガイドラインを提示しても、稀に「うちは貸主から仲介手数料を受け取っていないから借主に貰わないと商売成り立たないんですよ」と言ってくる場合もあります。（本当にひどいったらありゃしない…!!!!）

そういった場合、マイソクで客付け100％と書いてあったら「貰えるじゃないですか」と指摘しましょう。
と言っても、こういっためちゃくちゃな会社は引き続きトラブルになる可能性があるので、無理して交渉、指摘はせずに別の会社から同じ物件を紹介してもらうのが無難です。

下段の「元付：0%、客付：100%」が成り立つのは、手数料とは別で貸主が早く契約締結してもらうため、元付会社にAD（広告宣伝費）を別で支払っているケースがほとんどです。

下段の割合が「元付：25/50%、客付：75/50%」となる場合があります。この表記は広告費を支払わなくてもすぐに入居者が決まるハイシーズン（3，4月）や、人気物件、地域（都心部等）に多く見られます。

大家さんとの家賃、礼金交渉はやや難易度が高めです。

管理会社からすると積極的に交渉するメリットがない

基本的には仲介会社、管理会社を通して交渉することになりますが、家賃が下げられたとしても管理会社からするとメリットがあまりないため、積極的にやり取りを行ってくれる可能性は低めです。

大家の返済計画が決まっている

大家側は銀行から借入を行い物件を購入、不動産投資（賃貸）を行っています。借り入れたお金の返済は家賃から得られる収入を充てる計画のため、返済計画に関わる家賃を簡単には下げられないでしょう。

それでも家賃交渉する場合

交渉の難易度は高いですが、交渉するのはタダです。少しでも安くしたいと考えている場合、ダメもとで交渉しても良いとは思います。その場合のアプローチ方法として、

・家賃相場（近隣）との差を指摘（家賃が高い場合）
・長く住む意思を伝える
・家賃一括で〇年分支払う
・住んでしばらくしてから家賃交渉する

など、相手側のメリットも提示すると良いでしょう。

字がみっちりしている書類が多いですが、契約書にサインの前に必ず、しっかり目を通しておきましょう。

その中でもとくに確認しておきたいのが、「特約事項」です。

基本的にここに書かれている文言は「絶対従わなければいけない契約」ということを理解しておきましょう。退去時に不当な要求、請求を受けたとしても、この特約事項に記載された内容の場合、サインをしていまうと必ず従わなければいけません。

たとえそれが国土交通省のガイドラインに記載された支払わなくて良い項目のものであってもです。

たまに酷い特約事項が記載されていることもあるので、必ず確認し、明らかに不当なものはサインする前に仲介会社を通して大家さんに確認、相談してみましょう。

相手が強気な営業は見過ごせないですが、だからと言って、こちらが傲慢な態度を取って良い訳ではありません。相手も人間。交渉する際も誠実さは忘れずに、理論、知識武装して「適切な価格」で契約、支払いしましょう！